Cuánto pagar a Hacienda por alquilar un piso: Guía completa 2024

Si estás pensando en alquilar un piso o ya tienes uno en alquiler, seguro que te has preguntado: ¿cuánto pagar a Hacienda por alquilar un piso? La fiscalidad relacionada con los alquileres puede parecer complicada, pero entenderla es fundamental para cumplir con tus obligaciones sin sorpresas desagradables. En 2024, las reglas siguen evolucionando y conviene estar al día para aprovechar las deducciones y evitar sanciones.

En esta guía completa te explicamos paso a paso cómo declarar los ingresos por alquiler, qué impuestos debes afrontar, las deducciones a las que tienes derecho y las novedades fiscales para este año. Además, te ayudamos a entender conceptos clave como la retención del IRPF, la tributación del IVA y la diferencia entre alquilar a particulares o empresas. Si quieres tener claro cuánto pagar a Hacienda por alquilar un piso y cómo hacerlo correctamente, sigue leyendo.

¿Qué impuestos debes pagar por alquilar un piso en 2024?

Al alquilar un piso, no basta con recibir el dinero del inquilino; Hacienda también quiere su parte. Pero, ¿qué impuestos entran en juego exactamente? Aquí desglosamos los principales tributos que afectan a los propietarios que alquilan viviendas.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

El IRPF es el impuesto más importante para quienes alquilan un piso. Los ingresos que recibes por el alquiler se consideran rendimientos del capital inmobiliario y deben declararse en tu declaración anual de la renta.

La base imponible del IRPF incluye la cantidad total que has cobrado por el alquiler durante el año, restando los gastos deducibles relacionados con la propiedad (como reparaciones, gastos de comunidad, IBI, seguros, entre otros). El resultado es el beneficio neto que tributa según la escala progresiva del IRPF, que puede ir desde el 19% hasta el 47% dependiendo de tus ingresos totales.

Por ejemplo, si cobras 8.000 euros anuales y tienes 2.000 euros en gastos deducibles, tributarás sobre 6.000 euros. El porcentaje exacto dependerá de tu base general de renta.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

En general, el alquiler de viviendas para uso residencial está exento de IVA, por lo que no tienes que cobrar ni ingresar este impuesto. Sin embargo, hay excepciones importantes:

• Si alquilas el piso para uso distinto de vivienda (por ejemplo, como oficina o local), sí tendrás que repercutir IVA al 21%.
• El alquiler de viviendas turísticas puede estar sujeto a IVA dependiendo de la comunidad autónoma y la duración del alquiler.

Esto significa que si solo alquilas tu piso como vivienda habitual a largo plazo, el IVA no te afecta, pero conviene confirmarlo si tu caso es distinto.

Retenciones a cuenta del IRPF

Cuando alquilas un piso a un particular, no hay obligación de practicar retención en los pagos mensuales. Sin embargo, si el inquilino es una empresa o profesional, está obligado a retener un 19% del importe del alquiler y a ingresarlo en Hacienda en tu nombre.

Esto funciona como un anticipo del IRPF y se descuenta de tu declaración anual. Por ejemplo, si la empresa paga 1.000 euros mensuales, te ingresará 810 euros y retendrá 190 euros para Hacienda.

Es importante que conozcas esta diferencia, ya que afecta tu flujo de caja y cómo preparas la declaración.

Cómo calcular los gastos deducibles para pagar menos a Hacienda

Una de las mejores formas de reducir cuánto pagar a Hacienda por alquilar un piso es aprovechar los gastos deducibles. Pero, ¿qué gastos puedes restar de tus ingresos para pagar menos impuestos? Aquí te lo detallamos.

Gastos habituales que puedes deducir

En la declaración del IRPF puedes deducir todos aquellos gastos necesarios para obtener los ingresos del alquiler. Algunos ejemplos frecuentes incluyen:

• Reparaciones y mantenimiento: pintura, arreglos de fontanería, electricidad, etc.
• Impuestos y tasas: el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), tasas municipales, basuras.
• Seguros: pólizas que cubran la vivienda o posibles impagos del inquilino.
• Gastos de comunidad: si el piso está en un edificio con gastos comunes, puedes deducirlos.
• Intereses de préstamos: si compraste el piso con una hipoteca, los intereses son deducibles.

Para deducir estos gastos, es imprescindible conservar las facturas y justificantes, ya que Hacienda puede solicitarlos en caso de inspección.

Gastos que no son deducibles

No todos los gastos relacionados con el piso son deducibles. Por ejemplo, no puedes restar:

• El importe del capital amortizado de la hipoteca (solo los intereses son deducibles).
• Multas o sanciones.
• Gastos personales o no relacionados con el alquiler.

Conocer bien qué es deducible y qué no te ayuda a evitar errores y posibles sanciones.

Deducciones especiales y novedades fiscales para 2024

Además de los gastos habituales, existen deducciones y beneficios fiscales específicos para los propietarios que alquilan viviendas, y algunas novedades para 2024 que conviene tener en cuenta.

Deducción por alquiler de vivienda a jóvenes

Si alquilas a inquilinos jóvenes (generalmente menores de 35 años), algunas comunidades autónomas ofrecen deducciones en el IRPF. Estas deducciones varían según la región y pueden suponer un ahorro significativo. En 2024, algunas comunidades han ampliado estos beneficios para fomentar el acceso a la vivienda entre jóvenes.

Deducción por alquiler de vivienda habitual

En ciertos casos, el propietario puede aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto del alquiler si se trata de la vivienda habitual del inquilino. Esto significa que, tras calcular los ingresos menos gastos, solo se tributa por el 40% restante, lo que reduce considerablemente la factura fiscal.

Esta deducción no se aplica si el alquiler es a una empresa o si el uso es distinto al de vivienda habitual.

Novedades fiscales para 2024

En 2024 se han introducido algunas medidas para mejorar el control de los alquileres y evitar el fraude fiscal:

• Mayor vigilancia sobre los alquileres turísticos para asegurar que se declaran correctamente.
• Obligación de declarar los contratos de alquiler a Hacienda para facilitar la inspección.
• Refuerzo en la aplicación de sanciones por ocultación de ingresos.

Por eso, es más importante que nunca llevar una contabilidad ordenada y cumplir con todas las obligaciones fiscales.

¿Cómo declarar los ingresos por alquiler en la declaración de la renta?

Declarar los ingresos por alquiler es un paso imprescindible para saber cuánto pagar a Hacienda por alquilar un piso. Te explicamos cómo hacerlo paso a paso para que no te quede ninguna duda.

Dónde incluir los ingresos por alquiler

En la declaración de la renta, los ingresos por alquiler se declaran en el apartado de rendimientos del capital inmobiliario. Allí debes consignar:

• El importe total recibido durante el año por el alquiler.
• Los gastos deducibles relacionados con la vivienda.
• El resultado neto, que es la cantidad sobre la que se aplicará el IRPF.

La Agencia Tributaria suele ofrecer un apartado específico para ello, y si usas programas de ayuda para hacer la declaración, te guiarán para rellenar estos datos correctamente.

Documentación necesaria para declarar

Para justificar los ingresos y gastos, es importante conservar:

• Contratos de alquiler firmados.
• Recibos o transferencias bancarias de los pagos del inquilino.
• Facturas y recibos de los gastos deducibles.
• Justificantes de retenciones practicadas, si las hubiera.

Esto no solo facilita la declaración, sino que también te protege en caso de inspección fiscal.

Errores comunes al declarar alquileres

Algunos propietarios cometen errores que pueden aumentar la cantidad a pagar o generar problemas con Hacienda:

• No declarar todos los ingresos, por ejemplo, cobrar parte en efectivo.
• No deducir gastos legítimos por desconocimiento.
• Confundir la tributación del alquiler a particulares y a empresas.
• No aplicar correctamente la reducción del 60% cuando corresponde.

Evitar estos errores te ayuda a pagar solo lo justo y evitar sanciones.

Casos especiales: alquiler con opción a compra, alquiler turístico y alquiler a empresas

El mundo del alquiler es diverso y no todos los casos tributan igual. Aquí repasamos situaciones especiales que pueden afectar cuánto pagar a Hacienda por alquilar un piso.

Alquiler con opción a compra

Cuando el contrato de alquiler incluye una opción de compra, la fiscalidad puede complicarse. Durante el periodo de alquiler, tributas como en un alquiler normal, pero debes tener en cuenta:

• Si el inquilino ejerce la opción y compra, parte de las cantidades pagadas pueden considerarse pago anticipado del precio de compra.
• Esto puede afectar la tributación en el IRPF y posibles plusvalías si vendes el inmueble.

Es recomendable consultar con un asesor en estos casos para ajustar correctamente la declaración.

Alquiler turístico

El alquiler turístico está sujeto a normativas específicas y puede requerir la aplicación del IVA y la declaración como actividad económica. En muchos casos, Hacienda considera que el propietario está realizando una actividad empresarial, lo que implica:

• Alta en el censo de empresarios.
• Declaración trimestral de IVA.
• Posibilidad de deducir más gastos relacionados con la actividad.

Además, las comunidades autónomas suelen exigir licencias específicas y regulan esta actividad con detalle.

Alquiler a empresas o profesionales

Cuando alquilas un piso a una empresa o profesional, se aplican retenciones del 19% en el IRPF y, en algunos casos, el contrato puede tener un tratamiento distinto. Por ejemplo, si la empresa lo destina a vivienda para sus empleados, podría no ser vivienda habitual y no aplicar ciertas deducciones.

Este tipo de alquiler requiere un seguimiento más exhaustivo de las obligaciones fiscales para evitar errores.

¿Tengo que declarar el alquiler si solo alquilo una habitación?

Sí, aunque alquiles solo una habitación, los ingresos obtenidos se consideran rendimientos del capital inmobiliario y deben declararse en la declaración de la renta. Podrás deducir los gastos proporcionales a esa parte de la vivienda, siempre que puedas justificarlos.

¿Puedo deducir el IBI si el piso está en alquiler?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un gasto deducible cuando el piso está alquilado. Puedes restar el importe pagado de este impuesto de los ingresos del alquiler para calcular el rendimiento neto y pagar menos IRPF.

¿Qué pasa si no declaro los ingresos del alquiler?

No declarar los ingresos del alquiler puede acarrear sanciones económicas y recargos por parte de Hacienda. Además, si Hacienda detecta ingresos no declarados, puede exigir el pago de impuestos atrasados con intereses y multas que pueden ser muy elevadas.

¿Cómo afecta la hipoteca a la declaración de ingresos por alquiler?

Solo puedes deducir los intereses pagados por la hipoteca relacionada con el piso alquilado, no el capital amortizado. Esto reduce la base imponible y, por tanto, el impuesto a pagar. Es importante separar bien los intereses de cada préstamo para evitar errores.

¿Puedo aplicar la reducción del 60% si el inquilino no es mi vivienda habitual?

No, la reducción del 60% solo se aplica cuando el alquiler es para la vivienda habitual del inquilino. Si el piso se alquila para otro uso, como segunda residencia o alquiler turístico, no puedes aplicar esta reducción.

¿Cómo funciona la retención del 19% en alquileres a empresas?

Cuando alquilas a una empresa o profesional, el inquilino debe retener el 19% del importe del alquiler y pagarlo a Hacienda como anticipo de tu IRPF. Esto significa que recibirás menos dinero cada mes, pero luego esa retención se descuenta en tu declaración anual, evitando que pagues dos veces.

¿Puedo deducir gastos si el piso está vacío durante un tiempo?

Sí, aunque el piso esté vacío, puedes seguir deduciendo algunos gastos siempre que demuestres que estás intentando alquilarlo (por ejemplo, anuncios o gestiones). Sin embargo, no podrás declarar ingresos y solo deducirás gastos hasta el momento en que el piso vuelva a estar alquilado.